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五个原因告诉你加拿大无惧房产回调 多数人仍看好房价会涨

2017-04-15    壹品澳门皇冠赌球    点击量:647

三月的房产数据显示加国楼市“涨”声一片,尤其是多伦多独立屋的年涨幅达到33%。一时间房地产过热声又起,担心又会出现1980年代的重大回调,并导致加国整体经济的衰退。

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加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济学家Avery Shenfeld及其团队成员Andrew Grantham Nick Exarhos 最新的研究论文显示,加拿大的地产市场并不一定处于回调的边缘,即使回调也不会导致加拿大整体经济的大幅下挫,不会出现像美国的次贷危机所导致的经济衰退。

他们写道:“悲观的预测一如三年前,也是一样的错。但有越来越多的人问我们:就整体经济而言,我们是应该欢呼还是恐惧房价的回调。”他们认为,即使房地产市场回调也不会引发像美国那样的经济衰退,“房价回调对整体经济造成的影响很大程度上取决于它第一时间触发了什么。”


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他们得出这个结论的论据之一,就是增加住房和公寓建设的公共政策,以及所增加的供给,会抑制房价和租金的上涨,这让GDP和经济能成为赢家。

 其二, 担心地产市场会崩盘源自于对利率急剧上升的预期,但这不可能发生。这三位经济学家认为央行只有在经济状况良好的情况下才会提高利率。如果未来房价真的下降,那其实是间接在说经济遭到重创。他们认为央行进行像1990年代早期那样的收紧政策不太可能。

 其三, 美国发生次贷危机的一个原因是信贷质量差,但加拿大不存在这样的事情。“美国住房危机的诱因之一,就是房贷发放的标准太低,但在加拿大这似乎不是一个问题。这在很大程度上要归功于监管机构对绝大多数房贷的严格控制,”他们写道。

其四, 加拿大人债务收入比从整体考量无意义。他们说,“无需关注加拿大人的整体负债与收入比,真正需要关注的是谁有这个债务以及他们具体的收入。 在美国,低质量的次级贷款的激增导致拖欠率攀升,这在经济衰退打击就业增长前就发生了,所造成的被迫抛售导致了连续几个季度的房价下跌。但在加拿大人的拖欠率上,还没有类似的预警现象发生。” 他们还说,加拿大还没有出现过很多重大的价格下跌,不存在某种利率压力,或作为触发因素的经济衰退。

其五,财富效应对加国经济的影响无足轻重。如果房产价格下降就有一个所谓的“财富效应”,人们据此意识到他们的净资产缩水但经济学家们表示,2016年房地产在加拿大名义GDP中的贡献只有0.4%“财富效应在这种情况下可以归结为一点,即会有信贷受限的家庭产生,虽然他们对未来收入的高预期会使他们选择借澳门外围赌球官方网站的钱,而且现在消费澳门外围赌球官方网站,但无法据此获得信贷。相反,房屋净值上涨让他们获得信贷,这让他们提前花澳门外围赌球官方网站的钱。”这也迫使人们用更高的首付购买第一套房子。而且实际情况是, 即使在像安省这样火热的市场,与相对较冷的魁北克相比,储蓄率也只低了0.5个百分点。


大多数业主惜售 仍看好房价会涨

 温哥华、多伦多等主要城市的房价近年来大幅增长,而且最近的地产数据均显示供应不足,表明业主惜售情绪浓厚。这也与CIBC3月中下旬进行的另一个网络调查结果相吻合。调查显示,近三分之二的业主不愿出售房屋,因为购买另一套房屋需要花费澳门外围赌球官方网站;而且大多数人仍然认为未来价格将会持续上涨。

 

CIBC表示,对于55岁及以上的婴儿潮一代,他们是更有可能在现在火热的楼市中以大换小、获利离场的人,以有澳门外围赌球官方网站的钱为养老做准备。即使这样,他们中的大多数人也认为,再次购房的高昂成本也使得他们不愿出售现有房屋。

 

而千禧一代(1834岁)中,有三分之一以上的人已拥有物业,但其中绝大部分都后悔买了房子,打算将房屋出售以减轻财务负担。不过,虽然后悔买了房,但他们中的54%认为价格不仅不会下降,并且会持续上涨;只有六分之一的人预计房价会在未来一两年里下降,另有五分之一的人预计房价会在未来的三到五年里下降。

 

 三分之一略多的千禧一代也表示租房是“较好的选择”。 CIBC副总裁David Nicholson表示,“选择可负担的房屋和房贷非常重要”, 不要因为买房而让日常生活所需捉襟见肘,“因此在权衡购买房屋的利弊时要认真计算,以防现在买了将来后悔。”  

 

 三位经济学家总结说

 

“房产市场确实对整体经济有影响,但火热市场的回调最多抹掉了过去一两年的涨幅,而且绝大多数的业主仍拥有自己的房产,这样的回调本身并不会造成全国性的衰退。况且,经济衰退才是房价下跌的原因,而不是结果。”

 

也就是说,如果加拿大经济保持稳定增长,房价也会保持增长,如果经济出现衰退就会导致房价下跌,而不是房价下跌导致经济衰退。


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