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高贵林两幢老旧公寓整体出售、价钱翻倍!公寓业主如何让自己的房子卖出高价?

2017-05-18    壹品澳门皇冠赌球    点击量:1504


最近,位于高贵林诺斯路(North Rd)、靠近常青线本贵林天车站(Burquitlam Skytrain Station)的两幢低层木结构公寓分别卖出1400万及2000万的高价,平均每套公寓的售价分别为38万8888元及41万6666元,不是“发”就是“顺”,都是好数字!难怪这两幢楼的居民都用“中了彩票”来形容自己的喜悦心情。

 


小编在BC省物业估价署(BC Assessment)网站上查到的数据显示,这两幢公寓分别在1975年及1976年建成,楼龄分别为42年及41年,每套房子的物业估价大部分在20万左右,最高的25万多,最低的16万多,可以说卖出价几乎溢价100%。大楼整体出售后,业主既可套现,又可免除了高额维修费的烦恼,皆大欢喜。

 


今年早些时候,位于温哥华西12街及Oak街交界处的旧公寓大楼“Twelve Oaks”也被省高级法院批准整体出售,多家地产公司的报价为2150万元,比目前的政府估价高出一倍还多。


再早些时候,北温一幢114户单元的老旧住宅公寓西摩村(Seymour Estates)亦被某地产公司收购,收购价格为5100万加元,比政府评估价高出50%。

 

那么,是什么能让温西、北温及高贵林的老旧公寓整体出售、并获得如此高的溢价?秘密就在于BC省2016年7月生效的Bill 40 法案,一个鼓励整体拆迁的法案。

 

《共管物业法》及“共管物业法团”

 

说到Bill 40法案,不得不提BC省《共管物业法》(Strata Property Act)。它是一项专门对BC省共管式物业进行管理的物业法规,常见的共管物业包括共管式公寓和城市屋。小编先来解释一下共管式物业的产权形态和管理法规问题。

 


共管物业的产权为多项产权(Strata title),指的是公寓楼或城市屋小区的各个单元的产权分属各个单元的所有者,产权的内容包括单元本身、公共区间、占有的土地份额。现在可以进行买卖的公寓和城市屋单元都属于这种产权性质。购买一个公寓或城市屋单元后,业主不仅拥有了单元本身的产权,理论上还同时拥有公寓楼或城市屋小区的公共区间份额和大家共同占有的土地份额。

 

由于共管物业为多项产权,为便于管理,每个共管物业必须有“共管物业法团(Strata Corporation)”负责管理。“共管物业法团”是个法人实体,由共管物业的全体业主构成,落实到物业的日常运营则由“物业委员会”(strata council)或是所雇佣的物业公司担任。

 

《共管物业法》要求“共管物业法团”负责修理并维护共有物业和共有资产,包括电梯、花园、娱乐设施、车库、保安和外部装饰等等,有的还包括每户的供水、供热和供电。这也就是说,“共管物业法团”负责提供所有公共区域的设施和服务,并支付相应的开销。每年“共管物业法团”必须至少举行一次全体业主大会,以便审批年度预算、选举“物业委员会”,并对特别方案进行投票,每位业主均有一个投票权。

 

Bill40案鼓励整体拆迁

 

Bill40法案是对BC省《共管物业法》的一项修正案。在Bill40法案生效以前,如果共管物业想整体出售,必须征得全体业主的一致同意,法院才能审批是否同意解散“共管物业法团”、出售整幢物业。

 

随着社会状况的变化,尤其是一些年数较长的老旧公寓,因维修费用高昂,对于如何处置业主之间意见不统一而导致了许多高昂额外费用(如律师费、评估费等)的产生,《共管物业法》中关于共管物业整体出售的条款越来越不合乎时宜。在非营利机构BC省法律研究所(British Columbia Law Institute)的促进下,省府提出了修改《共管物业法》相关条款的Bill 40法案。

 

去年夏天,省议会批准了省府提出的Bill 40修正案,即允许如果有80%的业主同意解散“共管物业法团”并将物业整体出售给地产开发商,那么他们就可以向省高级法院提请最后的审批。

 

值得指出的是,高级法院的审批并不是一个装样子、走流程的过程。法院在审理过程中要考察反对出售物业的业主是否在失去居所后会遭受重大生活困苦,所以高级法院盖的绝不是个橡皮图章。

 

这个法案的通过,对于住在老旧公寓并需要大修的业主来说,是个好消息,如果能抱团将卖给地产开发商,溢价100%几乎不成wenti

 

不过,对于某些位于黄金地段的老旧公寓,有些业主,尤其是老年业主,担心他们搬出这块土地之后就再也般不回来。对于这种担心,有些开发商会提供优惠价让原来的业主回购。

 

 

共管公寓整体出售的工作流程

 

整个工作流程需要1年到1年半。

 

 

1.地产经纪以及买家开始与业主接触,业主委员会考虑将小区整体出售。


 

2.业主委员会召开非正式会议,与各个业主开始商讨整体出售的相关事宜

 

 

3.正式的“共管物业法团”决议授权业主委员会聘请律师启动整体出售程序,律师会给出专业意见、审查挂牌出售协议,并确定购买协议的内容。

 

 

4.业委会聘请地产经纪人出售房屋。业委会、经纪人和律师要共同审查买家的出价(offer)。业委会取得业主的非正式同意,开始查看买家的购买意向书。

 

5.业委会和买家签订正式的购买协议,协议生效条件是取得80%的业主同意和法庭的批准。买家要进行尽职调查。律师要起草全面、详细的决议材料供业主审议并进行投票表决。业委会召开业主会议,对律师提供的决议议材料进行投票表决。

 

 

6.业主投票批准决议以后,准备并完成提交法院批准的书面材料。等待法庭指定清算人进行资产清理、发布审批结果。在等待的过程中,法院会认真考虑持反对态度业主的意见。

 

 

 

 7.“共管物业法团”解散、物业成功出售。具体的出售流程将分发给业主。业主有几个月的时间搬家。

 


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