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加拿大的房地产泡沫要破裂了吗?财政部出来说话了

2017-05-19    澳门皇冠赌球网    点击量:2099


加拿大房地产协会(CREA)的最新数据显示,四月份加拿大的平均房价攀升了10%,达到55万9317元。值得注意的是,最近一年暴涨的多伦多销售数量下降了近7%,但价格持续上涨。大温市场的房屋销量也在下降,但价格却是稳步上升,已经接近去年夏天15%海外买家税实施之前的高点。

 

用房价收入比这个指标来考量的房屋可负担性问题,已经讨论了好几年。再看看收入的涨幅像蜗牛,而房价的涨幅像火箭,这个差距越来越大,楼市泡沫的警告声也越来越高。与此同时,加拿大最大的次贷公司Home Captial Group(HCG)的挤兑危机还没完全解决,而美国高盛集团本周发布的最新报告又指出,“由于楼价被高估,在未来两年之内,加拿大楼市的崩盘风险高达30%!”

 

那么,加拿大房地产真的泡沫了吗?日前,加拿大广播公司(CBC)接连发表两篇分析文章,分析加拿大怎么样才会发生房地产市场崩盘的情况。

 


下面我们先来看看这两篇文章怎么说的。

 

泡沫论的历史证据

 

泡沫论的倡导者举出的案例是多伦多1989年的房地产市场大崩溃。28年前,多伦多的平均房价创出了当时的30年新高,27万3698元,然后一路下跌,到1996年的时候,平均房价已经跌至19万8150元。但现时今日,也就是2017年4月,多伦多的平均房价已经达到92万元。按照加拿大家庭平均税前收入7万元计算,一栋房子在20年时间里创造了一个家庭10年的税前总收入。所以有人认为,房子才是家里最能赚钱的那一个。

 

泡沫论者认为现在就是第二个1989年,唯一不同的是在2016年至今,多伦多的房价上涨了33%。加拿大皇家银行(RBC)的CEO就在不同场合反复表示“这个价格的上涨是不可持续的”。

 

但反对者则认为泡沫论就是杞人忧天,天下没有不散的筵席不假,但不能准确说出散场时间只是一味唱空的人最无聊。既然还没有人说结束,房地产就仍然是加拿大最值得关注的投资行业。

 

 

如果房价大跌40%会怎么样

 

泡沫论者一直把房价下跌40%作为一道分界线(不过,高盛集团定义的“崩盘”是指“调整通货膨胀后”的价格下跌超过5%),那就让我们来看看如果发生了40%的下跌会怎样。

 

首先,在2016年1月以前的购房者是可以承受的,因为他们的房子至今至少上涨了33%。考虑到统计基数的差异,这些人的账面损失最多达到10%左右。2013年以前的购房者甚至没有任何账面损失。也就是说,假设泡沫存在,即便有40%的大跌,对于那些房子为自住所用、而且家庭有净资产的人,几乎不受影响。

 


唯一值得银行担心的是房价在顶峰时购房者,40%的下跌幅度足以引发断供的念头,而下跌之后没有一定力度的反弹就意味着会有一批买家选择把房子送给银行。但事实上,如果不是经济衰退导致的房价崩盘,下跌40%的过程中已经有无数抄底者进场接盘,所以房地产市场一砸到底的概率非常微小。

 

CIBC世界市场副首席经济学家Benjamin Tal则表示,重要的问题不在于价格下跌多少,而是为什么房价要下跌,弄清楚这个问题对经济发展是有积极意义的。

 

如果房价的下跌是因为增加房屋的供应而导致的,这就是一个经济发展的积极信号;但是,如果房价的下跌是由于加息引起的,就像美国2006年所发生的那样,这个后果就严重了。言下之意,加国房地产市场是否能够软着陆,要全看加拿大央行的利率政策措施了。

 

房地产是加国经济增长的发动机

 

2017年来,加拿大房地产、零售金融和建筑行业的增长大幅超过其他行业。加拿大专门从事跨境支付技术和货币风险管理服务的公司Cambridge Global Payments在这方面有深刻的体会。其主任Karl Schamotta在接受CBC采访时说,“贷款量的增加推动金融业发展。在澳门外围赌球官方网站贷款的帮助下,房价上涨,允许家庭借钱澳门外围赌球官方网站,直接导致人们敢于在零售行业花澳门外围赌球官方网站的钱。”因为卖掉房子的人口袋里有大把的钱,而买到房子的人认为自己在未来会有澳门外围赌球官方网站的钱,所以消费信心得以增强。

 


一旦这个螺旋上升的周期嘎然而止,或者剧烈减速,其影响绝不仅仅局限在房地产领域,而是对加拿大整体经济都将带来不可估量的负面影响。

 

Schamotta预测,“一旦房地产崩溃,失业将会飙升,但人们依然不愿为工作而搬家,因为他们被绑在用房贷购买的房屋上,这将削弱在危机状态下加拿大经济的复苏能力。”

 

既然房地产对加拿大的经济有这么大的潜在副作用,足以说明它对加拿大经济保持良好势头的巨大拉动作用。因此,把房地产比喻成加拿大的经济发动机毫不为过。

 

财富效应还是泡沫现象

 

反对泡沫论的人认为现在的房地产澳门外围赌球官方网站体现了财富效应,每增加一次财富,支出就会不成比例地增加。在住房方面,通常意味着每涨价一个百分点,我们通常会看到支出增长约5%,Benjamin Tal表示,反之亦然,如果房价下跌1%,人们的支出就会减少得澳门外围赌球官方网站。

 

因此,房地产的价格上涨,就意味着澳门外围赌球官方网站财富溢出到社会的各个角落,每个人无论有房的还是没有房的都能分享到溢出的这部分财富。这也是房价持续大涨,但依然交易活跃的原因。

 

CBC资深经济记者Peter Armstrong最后指出,现时今日,加国各级政府以及各大银行,一直都用理性的声音呼吁放缓市场,而且加拿大的楼市状况与美国的次贷危机有本质的区别。

 

 

加拿大财政部说“淡定”

 

据彭博新闻社今日的报道,加拿大政府昨天对本国的楼市和银行体系表示了足够强的信心。在昨天晚间联邦参议院财政委员会举行的听证会上,财政部的高级官员表示,温哥华和多伦多的房地产市场得到了经济基本面的支持,风险安全可控。

 

昨天晚间的听证会上,有人对HCG公司的未来以及可能引发的加拿大楼市危机(尤其是温哥华和多伦多)表示担心。但财政部的官员表示,加拿大的房地产市场稳定,虽然存在的一些风险,都在决策者的可控范围之内,一些措施正在起到效果。

 

加拿大金融经济与财政政策部主任Phil King在听证会上说:“我们认为全国没有系统性的风险。确实也有个别问题,但近期已经缓和,而且我们也在密切关注。”

他解释说,温哥华和多伦多有“非常非常强劲的基本面”支持房产价格,其中包括移民流入、强大的就业机会、强劲的收入增长等因素。

 

除了HCG公司的问题,还有人对穆迪公司近期下调加拿大六家大银行信誉评级的事表示了担忧。

 

对此,财政部金融市场部主管Elisha Ram表示,“没有人对加拿大的银行特别表示担忧”。来自于加拿大银行监管机构——金融机构监察办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)的助理督察Carolyn Rogers也表示,穆迪的说辞非常“熟悉”。她说,“穆迪所用的证据材料均是加拿大央行已经掌握的东西,并没有什么‘惊喜’;而且,我们喜欢控制全局并了解我们的金融机构在运营中存在的风险。”

 

其实,对于穆迪的评级报告,CBC的资深经济记者Don Pittis早就撰文指出,“我们应关注其背后的目的”,评级公司并不都是对的。

 

 

 


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